Firmaste un fideicomiso: ¿sabés qué firmaste?

Muchas de las consultas que recibimos empiezan parecido. Alguien compró en pozo, firmó unos papeles hace dos o tres años, pagó lo que le fueron pidiendo, y ahora que la obra se atrasó o que dejaron de contestarle descubre que no sabe bien qué tiene. No es ingenuidad. Los instrumentos de adhesión a un fideicomiso inmobiliario rara vez están escritos para que quien los firma distinga con claridad qué está asumiendo y qué está recibiendo.

Esta nota plantea cuatro preguntas sobre un contrato que ya está firmado. No reemplaza el análisis de tu caso, pero te dice qué mirar primero y con qué documentación.

1. ¿Sos fiduciante beneficiario, o acreedor de quien te firmó?

Es la pregunta decisiva y casi nadie se la hace. Al fideicomiso solo puede obligarlo el fiduciario, y tiene que firmar expresamente en ese carácter. Si lo que tenés es un recibo del desarrollador, de una comercializadora, o del propio fiduciario firmando «por sí», es muy posible que no hayas pasado a ser parte del fideicomiso: serías acreedor de quien firmó. Es de las cuestiones que más se discuten, y la respuesta depende de los papeles concretos.

La diferencia no es formal. El fiduciante beneficiario tiene derechos sobre el patrimonio fideicomitido, que está separado y protegido. El acreedor del desarrollador cobra, si cobra, del patrimonio del desarrollador, y compite ahí con todos los demás acreedores.

2. ¿Compraste al costo o a precio determinado?

No admite respuestas intermedias, y cambia por completo lo que te pueden reclamar. Quien compra al costo no paga un precio: se obliga a pagar su parte de lo que la obra termine costando, y ese costo puede crecer. Quien pagó un precio determinado no debería recibir después una intimación a aportar más.

El problema aparece cuando el mismo instrumento dice las dos cosas en cláusulas distintas, algo más frecuente de lo que parece. Eso no es una ambigüedad menor: es un conflicto escrito de antemano. La jurisprudencia dio respuestas a esta situación. Cuál te alcanza depende de cómo esté redactado tu contrato y de qué hiciste en las asambleas (ver el fallo López Mañán).

3. ¿El fideicomiso existe y el terreno está adentro?

Parece una obviedad y no lo es. Pedí copia de la escritura de constitución del fideicomiso y un informe de dominio del inmueble. Si el terreno no figura a nombre del fiduciario en dominio fiduciario, lo que tenés es una promesa y no una participación en un patrimonio separado, con todo lo que eso cambia.

Y si el papel que firmaste menciona un «futuro fideicomiso» o un fideicomiso «a constituirse», la pregunta que corresponde es por qué todavía no existe y en qué plazo se va a constituir.

4. ¿Qué podés decidir?

Es la parte del contrato que nadie lee al firmar y la única que importa el día que algo falla. Hay cuatro cosas para buscar: si existe una asamblea de fiduciantes; quién puede convocarla y si podés hacerlo vos junto con otros cuando el fiduciario no lo hace; si hay un comité de control; y quién puede reemplazar al fiduciario.

Esa última pregunta suele tener la peor respuesta. Si la sustitución solo puede decidirla el fiduciante originante, dependés de que siga presente e interesado. Si el contrato no se la da a nadie más, las opciones se reducen y el camino suele terminar en una remoción judicial.

Cuatro creencias que conviene revisar

«El fideicomiso me blinda»

La separación patrimonial protege los bienes del fideicomiso frente a los acreedores del fiduciario y del fiduciante. Es indispensable, pero no protege de un fraude en el origen, ni de una mala administración, ni de que falte dinero para terminar la obra. Es, a la vez, la herramienta más necesaria del instituto y la más sobrestimada.

«El fiduciario me garantiza la obra»

Si el dinero de los fiduciantes no alcanza, el fiduciario no termina la obra con su propio patrimonio. Sí responde por su gestión. Hasta dónde llega ese deber es una cuestión discutida, y la respuesta concreta depende del contrato y de cómo se ejecutó.

«Si vence el plazo, me toca una parte del terreno»

El vencimiento del plazo no te da una porción del inmueble. Qué ocurre exactamente con el dominio fiduciario cuando el plazo vence y todavía quedan escrituras pendientes es una cuestión discutida, que conviene mirar contrato en mano. En el mejor de los casos te da la misma escritura que van a obtener los demás, más tarde.

«Con el recibo ya soy fiduciante»

La calidad de fiduciante beneficiario se adquiere por la adhesión aceptada por el fiduciario, o por actos que supongan inequívocamente esa aceptación. Un recibo firmado por quien no es el fiduciario no te la otorga, por más que diga el nombre del emprendimiento. Si en tu caso hubo actos que impliquen esa aceptación es, justamente, lo que hay que analizar.

Si no podés contestar varias de estas preguntas

No es señal de que estés en problemas: es señal de que no tenés la información para saberlo. El primer paso es siempre el mismo, y es el mismo trabajo tanto si está todo bien como si no: reunir el contrato de fideicomiso y sus modificaciones, tu instrumento de adhesión o boleto, todos los comprobantes de pago, las rendiciones de cuentas que hayas recibido y las comunicaciones del fiduciario.

Con esa documentación sobre la mesa, en una reunión se sabe qué firmaste. Sin ella, ni el mejor asesoramiento puede decirte más que lo que dice esta nota.

Esta nota es información general sobre una figura compleja, no asesoramiento sobre un caso particular. Cada fideicomiso tiene su contrato, su historia y sus propias particularidades, y varias de las cuestiones que se mencionan acá son objeto de debate en doctrina y jurisprudencia.