Fideicomiso inmobiliario al costo y precio cerrado: coexistencia de categorías de beneficiarios, responsabilidad personal del fiduciario y separación patrimonial

I. Sumario

El fallo de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en el caso López Mañán c/ Desarrollos San Isidro S.A. resuelve cuatro cuestiones de primera importancia para la práctica del fideicomiso inmobiliario.

Primera, que dentro de un mismo fideicomiso al costo pueden coexistir válidamente beneficiarios con precio cerrado (fijo) y beneficiarios con precio al costo variable, y que las decisiones asamblearias sobre aportes adicionales son inoponibles al beneficiario de precio fijo que no fue distinguido adecuadamente en la asamblea de beneficiarios.

Segunda, que el argumento del fiduciario que se presenta como "mero administrador de fondos" es insostenible: el fiduciario es el propietario fiduciario del emprendimiento y como tal es el responsable final.

Tercera, que el fiduciario que incumple culposamente sus obligaciones responde con su patrimonio personal —no con el patrimonio fiduciario—, y que las cláusulas contractuales de limitación de responsabilidad son inválidas e indisponibles en tanto norma de orden público.

Cuarta, que el retraso en la entrega de la unidad, cuando supera los plazos contractuales sin justificación, genera responsabilidad resarcitoria incluyendo daño moral.

II. El caso

El Sr. José María López Mañán suscribió el 15 de abril de 2010 un boleto de compraventa con el fiduciario Bapro Mandatos y Negocios S.A. (en adelante, BMN) para la adquisición de la Unidad Funcional N.° 214 y la cochera N.° 131 del emprendimiento "Sucre San Isidro", ubicado en el partido de San Isidro, provincia de Buenos Aires.

El precio pactado fue de U$S 118.000, que el actor abonó íntegramente en el plazo de tres meses mediante cuotas nominalmente fijas pagaderas en dólares. La desarrolladora emitió un recibo cancelatorio en el que dejó constancia expresa de que "nada más tiene que reclamar" en virtud de esa compraventa. La obra debía terminarse en diciembre de 2011 con una prórroga automática de seis meses, pero las primeras posesiones recién se entregaron en agosto de 2016 — más de cuatro años después del plazo contractual.

El actor demandó a la desarrolladora Desarrollos San Isidro S.A. (en adelante, DSI), en su carácter de fiduciante originante, y a BMN, en su carácter de fiduciaria. La justicia primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda pero condicionó la entrega de la posesión al pago por el actor de la suma de $73.469,04 en concepto de diferencia de costo. La Sala C modificó esa sentencia en todos sus términos relevantes.

III. Precio cerrado y precio al costo dentro del mismo fideicomiso

El primer y más novedoso aporte del fallo es el reconocimiento explícito de que, si bien no es lo más recomendable en la práctica y operación del negocio, un fideicomiso inmobiliario "al costo" puede contemplar simultáneamente beneficiarios con distintos regímenes de precio.

La Sala C, tras un análisis comparativo de los boletos agregados al expediente, concluyó que el contrato suscripto por López Mañán correspondía a un precio fijo y cerrado en dólares, mientras que la mayoría de los restantes inversores habían suscripto boletos a costo real variable ajustado por índices de la construcción.

La conclusión fue sustentada en tres argumentos convergentes.

El primero, textual: el boleto de López Mañán usaba la expresión "costo total" entre paréntesis como denominación del precio fijo convenido, a diferencia de los demás que solo decían "costo" sin calificativo.

El segundo, estructural: el boleto de López Mañán fijaba cuotas nominalmente fijas en dólares sin cláusula de ajuste ni determinación de costo final, mientras que los demás establecían refuerzos semestrales indexados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

El tercer argumento fue procesal y vinculado a la doctrina de los propios actos: la propia BMN había reconocido en el expediente Moccia c/ Bapro —tramitado sobre el mismo fideicomiso y ante el mismo Juez a quo— que existían dos categorías de beneficiarios: unos con precio fijo en dólares y otros a precio variable ajustado por CAC. Esa conducta anterior impedía a BMN sostener en el presente proceso que todos los beneficiarios estaban obligados a los aportes adicionales decididos en asamblea.

La consecuencia práctica es de primera importancia para la estructuración de fideicomisos al costo: un mismo fideicomiso puede contemplar sub-categorías de beneficiarios con regímenes económicos distintos, siempre que el contrato los diferencie con claridad. Pero cuando esa distinción existe, las decisiones asamblearias que aprueban aportes adicionales solo son oponibles a quienes integran la categoría de precio variable -salvo que el beneficiario a precio fijo lo acepte voluntariamente-. La asamblea que no hace ese distingo viola el derecho del beneficiario de precio cerrado, cuya obligación está contractualmente limitada al monto original convenido, con la salvedad mencionada precedentemente.

III.1. La inoponibilidad de las decisiones asamblearias

La Sala desarrolló un argumento adicional de particular relevancia práctica: la calidad de beneficiario del fideicomiso que asumió López Mañán al suscribir el boleto —según su cláusula séptima— no implicaba que quedara sometido a todas las decisiones de la Asamblea de Beneficiarios. Esa sujeción existe respecto de los beneficiarios cuya posición es esencialmente idéntica; cuando existen categorías diferentes, la asamblea que no las distingue no puede obligar a quienes no fueron incluidos en la categoría que genera el deber de aportar más.

Este criterio tiene implicancias directas sobre el diseño contractual de los fideicomisos: la cláusula asamblearia debe distinguir expresamente entre decisiones que obligan a todos los beneficiarios y decisiones que solo obligan a los beneficiarios al costo. La omisión de esa distinción en el reglamento de asamblea puede convertir en inoponibles decisiones adoptadas con mayoría suficiente.

IV. La responsabilidad personal del fiduciario: el rechazo al "fiduciario como soporte dominial"

El segundo y más trascendente holding del fallo es la caracterización de la responsabilidad del fiduciario y la precisión de qué patrimonio responde por su incumplimiento.

BMN sostuvo en su defensa que era un "mero administrador de fondos" y que la ejecución de la obra dependía del cumplimiento de los fiduciantes en la obligación de integrar sus aportes. La Sala rechazó esa defensa con la claridad que el tema merece:

"El argumento de que el fiduciario se trata de un mero administrador es insostenible. El fiduciario es el dueño, y si bien su dominio es fiduciario, está habilitado para transmitir el dominio pleno [...]. Debe quedar claro que el fiduciario es el responsable final por las inversiones realizadas. Pues de lo contrario, se admitiría un supuesto anómalo del fideicomiso, en el que el fiduciario surgiría como mero soporte dominial y simple recaudador, con la cuestionable reducción de responsabilidad que ello conllevaría."

La observación es doctrinalmente correcta y procesalmente necesaria. El fiduciario no es un simple tenedor registral. Es el titular del dominio fiduciario y como tal tiene la plena facultad de disposición y administración de los bienes fideicomitidos, afectada a los fines del fideicomiso. La posición de "mero soporte dominial" que algunos fiduciarios intentan construir contractualmente — reduciéndose a ser la firma en las escrituras mientras el developer gestiona todo — es una deformación del instituto que la jurisprudencia debe continuar rechazando.

IV.1. La distinción entre ejecución correcta e incorrecta del fideicomiso

El aporte más original del fallo en materia de responsabilidad es la distinción que construye entre las obligaciones derivadas de la ejecución correcta del fideicomiso y las derivadas de su ejecución incorrecta, como criterio para determinar qué patrimonio responde:

"Hay que diferenciar: si la ejecución correcta del fideicomiso genera obligaciones, éstas encuentran respaldo en el patrimonio fideicomitido, del cual el fiduciario es titular. En cambio, la incorrecta ejecución del fideicomiso genera otra clase de obligaciones, ajenas al fin perseguido, que deben estar garantizadas con los bienes de quien actuó con culpa o dolo en su cumplimiento."

Esta distinción tiene consecuencias de enorme relevancia práctica. Las obligaciones contraídas por el fiduciario con proveedores, constructores y prestadores de servicios durante la ejecución normal del emprendimiento se satisfacen con los bienes fiduciarios — esa es la regla del art. 1686 CCyCN.

Pero cuando el fiduciario incumple culposamente sus obligaciones propias — no rinde cuentas, no convoca la asamblea ante la mora de inversores, no controla el avance de obra, no gestiona el cobro de morosos, en definitiva, se aparta de la pauta de actuación — esa conducta genera obligaciones ajenas a la ejecución del fideicomiso. Por esa negligencia responde con su patrimonio personal, como cualquier deudor que incumple. Las cláusulas contractuales de limitación o exención de responsabilidad son inválidas como norma de orden público conforme el art. 1676 CCyCN.

IV.2. El estándar del buen hombre de negocios en el fideicomiso inmobiliario

La Sala precisó el contenido concreto del estándar de conducta exigible al fiduciario en el contexto específico del fideicomiso de construcción al costo. No alcanza con la diligencia genérica: el fiduciario debe conocer las reglas, costumbres y métodos propios del negocio de la construcción, prever los problemas que ese negocio típicamente genera, y diseñar las herramientas contractuales para enfrentarlos.

En el caso concreto, la Sala identificó tres omisiones específicas del fiduciario que configuraron su incumplimiento: no reclamó oportunamente el cobro a los inversores morosos; no convocó la asamblea de beneficiarios hasta agosto de 2013 — cuando las obras llevaban años de atraso —; y no gestionó adecuadamente los plazos de ejecución frente al atraso que era previsible desde la etapa inicial del emprendimiento. Ninguna de esas omisiones pudo justificarse como caso fortuito o fuerza mayor.

V. La aplicación del derecho del consumidor

Un aspecto del fallo que merece análisis separado es la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor N.° 24.240 a la relación entre el fiduciario y el beneficiario-comprador de la unidad. La Sala consideró que la ley 24.240 era directamente aplicable al contrato, y utilizó sus principios tanto para la interpretación del boleto — interpretación contra el predisponente — como para fundar la invalidez de las cláusulas de irresponsabilidad.

El fallo no desarrolla extensamente este punto, pero la cita expresa de los arts. 5, 8 y 10 bis de la LDC como fundamentos adicionales de la responsabilidad del fiduciario consolida una tendencia jurisprudencial que venía afirmándose desde antes del CCyCN: cuando el beneficiario del fideicomiso inmobiliario es un destinatario final de la vivienda, la relación no se rige exclusivamente por las normas del fideicomiso sino también por el estatuto del consumidor, con todas sus consecuencias en materia de interpretación y tutela.

La consecuencia práctica es directa: el fiduciario de un fideicomiso inmobiliario de vivienda debe cumplir el deber de información del art. 4 LDC, las pautas de seguridad del art. 5, las condiciones ofertadas en publicidad del art. 8, y está sujeto al daño punitivo del art. 52 bis ante conductas especialmente reprochables.

VII. Conclusiones

El fallo López Mañán c/ Desarrollos San Isidro S.A. consolida un conjunto de principios que la práctica del fideicomiso inmobiliario necesitaba y que la doctrina venía reclamando:

Primero: la posibilidad de coexistencia de distintas categorías de beneficiarios dentro de un mismo fideicomiso al costo, con la consecuencia de que las decisiones asamblearias sobre aportes adicionales solo obligan a las categorías que corresponden.

Segundo: el rechazo definitivo de la figura del fiduciario como "mero soporte dominial". El fiduciario es el propietario, administrador y responsable final del emprendimiento, independientemente de la participación operativa del developer.

Tercero: la distinción entre patrimonio fiduciario y patrimonio personal del fiduciario como regla para determinar qué responde en cada tipo de obligación. Ejecución correcta del fideicomiso: responde el patrimonio fiduciario. Incumplimiento culposo de las obligaciones fiduciarias: responde el patrimonio personal.

Cuarto: la aplicación del estatuto del consumidor a la relación entre fiduciario y beneficiario-comprador de vivienda, con todas las consecuencias en materia de interpretación, información y responsabilidad.

Estos principios tienen un corolario de sustancial gravitación: cuando la condena es por incumplimiento fiduciario culposo, la ejecución debe dirigirse exclusivamente contra el patrimonio personal del fiduciario condenado, sin que ningún patrimonio fiduciario — del emprendimiento original ni de ningún fideicomiso derivado — pueda servir como pantalla de protección.

El fideicomiso se construye sobre la confianza. Cuando el fiduciario la traiciona, las consecuencias recaen sobre su propio patrimonio.